DCF是现金流折现法，所以无论你用什么现金流来折现，它都是DCF~ 所以你的问题应该是什么时候使用营运现金流OCF来折现，而不是“自由现金流FCF”。
你说的营运现金流OCF实际是来源于现金流量表里，基于“收付实现制”原则计算出来的“来自于经营活动的现金流”。按照传统的DCF方法，一般不会采用基于“收付实现制”原则的现金流。一般情况下，计算自由现金流采用的是基于权责发生制的数据，调整利润表再减去再投资得出。和OCF最大的不同在于：1、FCF假设全部的收入及成本、费用，都是“现金流”，直接计算。2、FCF是满足企业再投资之后的现金流。
而OCF是严格意义上的现金流，建立于收付实现制上，而且它没有考虑“再投资”的支出。
之前我在别的答案中回答，OCF不太可能用于DCF模型，因为太“保守”了，而且又没有考虑再投资这一块，和FCF是没有两毛钱关系。但是最近在实务中还真给我遇到用OCF折现的~
其实只要知道原理，什么时候能用就好解释多了。要用OCF作为现金流折现要有两个条件：1、要精确考量严格意义上的现金流；2、基本没有什么“再投资”。
房地产项目公司还真的是符合以上的两点。房地产项目公司不是一个“持续经营”的假设主体，他未来产生的现金流实质上是“存货”不断变现的过程。那么真正的变现就很重要！所以用严格意义上的现金流去计算回流的现金更加符合现实情况。第二，确实没有什么“再投资”。
所以像房地产项目公司这种，东西卖完也就散了的主题，他实际上就是资产的一个变现过程。像这类型的企业估值，用OCF也就显得合情合理了。
— 完 —
本文作者：alex WU
【知乎日报】
你都看到这啦，快来点我嘛 Σ(▼□▼メ)
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